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¡Tengo una vivienda alquilada y Hacienda me devuelve dinero!
24 de marzo del 2017 a las 11:15

Tener una vivienda alquilada no supone siempre pagar más impuestos si te aplicas correctamente todas las deducciones, pudiendo llegar en algunos casos a que Hacienda te tenga de devolver dinero.

El capítulo más importante a tener en cuenta es que Hacienda permite que te deduzcas de los rendimientos íntegros además de todos los gastos (IBI, Comunidad, Seguros, etc), la amortización del inmueble, siempre que respondan a su depreciación efectiva (un 3% anual), según el artículo 23 de la Ley 35/20016 de IRPF*.

Si tienes una vivienda alquilada con un valor (sin incluir el suelo) de 200.000€ y cobras de alquiler 500€ al mes, las rentas netas te saldrá negativo (la suma de todos los gastos), o sea que Hacienda te devolverá dinero por tener esa vivienda en alquiler.

¿Qué gastos me puedo deducir?

Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos:

  • Los intereses de la hipoteca o préstamos para su adquisición o mejora y gastos de reparación y conservación del inmueble (sin superar los rendimientos íntegros, el exceso se puede amortizar en los 3 siguientes años).
  • Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales que no sean una sanción.
  • Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.
  • Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.

¿Cómo es la amortización?

Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble que respondan a su depreciación efectiva.

Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores sin incluir el valor del suelo:

  • El coste de adquisición satisfecho.
  • El valor catastral.

¿Cómo calculo lo que amortizo anualmente?

1. Calcula la base de amortización.

El recibo del IBI (impuesto de bienes inmuebles) figura siempre el valor catastral del suelo y de la vivienda por separado.

  • Si el valor catastral es superior al valor de compra. Tomar el valor catastral de la vivienda (sin incluir el valor del suelo).
  • Si el valor catastral es inferior al valor de compra. Aplicar la siguiente fórmula:

2. Calcula la cuantía amortizable.

Aplicar el 3% sobre la base de amortización: 0,03 * Base de amortización

Así, para el ejemplo anterior, la amortización anual sería de 6.000€, es decir 500€ al mes, que es el precio del alquiler.

Todos los demás gastos, hará que el rendimiento del alquiler sea negativo, por lo que Hacienda te tendría que devolver dinero (lógicamente es así, si tienes otros rendimientos).

¿Rendimiento neto negativo?

La ley establece que sólo el punto 1 de los gastos no pueda exceder de los rendimientos íntegros. Pero el resto de las deducciones sumado al punto 1, puede resultar negativo tal y como indica en la web de aeat.

En definitiva, Hacienda te garantiza unas rentas netas del 3% anual del valor de la vivienda (sin incluir el valor del suelo).

¿Hay algo más?

Si te sale los rendimiento íntegros en positivo, tienes derecho a 2 reducciones:

  • En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento.
  • Los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, así como los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducirán en un 30 por ciento, cuando, en ambos casos, se imputen en un único período impositivo.

Cuando el inquilino es un un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior a las rentas imputables de dicho inmueble.

12 Comentarios
  • por Tonocs 24 marzo, 2017 a las 11:41

    En caso de que la vivienda provenga de una herencia, ¿cual se considera que es el precio de adquisición?

    • por Mejores depósitos bancarios 24 marzo, 2017 a las 11:57

      En este caso es mejor coger el valor catastral; porque el valor de adquisición no es la declarada en la sucessión, sino el coste que te supuso la sucesión (pago de gastos e impuestos sólo).

      Salu2.

  • por Miguel Angel 27 marzo, 2017 a las 10:06

    Que la amortización sea de 500€ y el Alquiler de 500€/mes,no implica que el rendimiento sea negativo,hay que tener en cuenta la duración del contrato,Por ejemplo si el contrato dura 12 meses,el.beneficio es de 12mesws*500€/mes-500( de la.amortizacion)=+5500€

    • por Mejores depósitos bancarios 27 marzo, 2017 a las 10:14

      Estamos hablando de amortización de 500€ AL MES. 6.000€ al año.

      Lógicamente, siempre hablamos de que el piso está alquilado durante todo el año, cobrando 500€ al mes de alquiler.

      Sale negativo, al sumar el resto de los gastos (léase atentamente todo el artículo).

      Salu2.

  • por miguel angel 27 marzo, 2017 a las 16:53

    Para que eso fuera (el rendimiento fuera negativo) cierto el resto de gastos deberia superar los 5500€, y de eso el artículo no poden nada.

    • por Mejores depósitos bancarios 27 marzo, 2017 a las 20:23

      Sigues sin leer atentamente el artículo de arriba. Un 3% de 200.000€ son 6.000€ anuales de amortización (500€ mensuales).

      Las rentas también son 6.000€ anuales (500€ mensuales). El resto de los gastos hará que las rentas sean negativo tal y como figura en el artículo de arriba.

      Salu2.

  • por miguel angel 27 marzo, 2017 a las 20:46

    Tienes razon.Disculpa

    • por Mejores depósitos bancarios 28 marzo, 2017 a las 7:39

      Nada… tranquilo.

      Salu2.

  • por sonia 31 marzo, 2017 a las 9:49

    Depende en que municipio se encuentre la vivienda. En País Vasco sólo puedes deducirte el 30% de los ingresos sin incluir ningún otro gasto, … ibi, seguros ….

    • por Mejores depósitos bancarios 31 marzo, 2017 a las 10:04

      Eso es porque País Vasco tiene otro régimen fiscal.

      Salu2.

  • por Tonocs 11 abril, 2017 a las 14:38

    Tengo 2 dudas, a ver si alguien me puede ayudar:

    ¿En que casilla hay que incluir la amortización?

    La reducción del 60% en el alquiler de inmuebles destinados a viviendas, ¿es automática? ¿tengo que calcularla yo e incluirla en alguna casilla?

    Gracias de antemano

    • por Mejores depósitos bancarios 12 abril, 2017 a las 8:16

      La amortización en Renta 2016, “casilla 067”.

      La reducción del 60%, debe de seleccionar que el alquiler está destinado a vivienda habitual, y es automático. Casilla 054, Uso: vivienda habitual.

      Salu2.

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Última actualización: 29 de Junio del 2017